60周歲以上人口目前超過1.67億，超過德國和法國全國人口的總和。這一數(shù)字描述了中國社會所面臨的人口老齡化的嚴峻形勢。不久前，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事會已通過在中國房協(xié)下設立老年住房委員會的決議，該委員會正在積極的籌備當中，成立以后將從多途徑為房地產(chǎn)行業(yè)應對中國人口老齡化的挑戰(zhàn)作出探索。

近日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、老年住房委員會籌備組負責人朱中一特別指出：“老齡化問題的應對和解決不僅關(guān)系到老年人是否能老有所養(yǎng)，也關(guān)系到老年人的子女，即作為社會主力軍的年輕一代的負擔是否能得到緩解，從根本上來說，這關(guān)乎整個社會的和諧和穩(wěn)定。

“養(yǎng)老”關(guān)乎社會穩(wěn)定

朱中一表示，我國2000年已正式進入老齡社會，60歲以上人口占到總?cè)丝跀?shù)的10%。就在當年，《中共中央、國務院關(guān)于加強老齡工作的決定》這一綱領(lǐng)性文件下發(fā)。2009年，中國60歲以上人口達到1.67億，占總?cè)丝跀?shù)的12.7%。這說明，中國進入老齡化社會的步伐很快，而且今后一個時期的步伐會更快，這基于幾個原因：一是現(xiàn)在老人的壽命長了，二是中國是在計劃生育的背景下進入老齡社會的，也就是說年輕人的比例在減少，老年人的比例在增加，其在總?cè)丝谥兴�占百分比的遞增速度比任何一個國家都要快。基于這樣的現(xiàn)狀，十七大報告把“老有所養(yǎng)”作為推動建設和諧社會的戰(zhàn)略目標提了出來。而“十二五”規(guī)劃建議中專門提出要積極應對人口老齡化問題。

朱中一認為，我國老齡化社會的特點與發(fā)達國家有3點不同：一是我國是在未富先老的情況下進入老齡化社會的，更確切地說，是國民總體未富；二是我國的保障體系沒有發(fā)達國家的健全；三是我國是在計劃生育的背景下進入老齡化社會的。1949~1959年是中國的生育高峰期，而這一時期出生的人之后遇到了計劃生育的政策，計劃生育對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是值得肯定的。我們說改革是要支付成本的，現(xiàn)在就到了支付成本的時候。計劃生育后，面臨人口結(jié)構(gòu)是2個年輕人上有4個老人要撫養(yǎng)，下有孩子要養(yǎng)育，壓力非常大，如果養(yǎng)老問題解決不好，就會影響到社會的穩(wěn)定，和諧社會和小康社會的檻很難邁過去。因此，中房協(xié)成立老年住房委員會的初衷是希望對我國如何應對老齡化社會做一些探索。

“養(yǎng)老”迫切需要政策支持

《中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住房委員會工作規(guī)則（送審稿）》明確提出了其業(yè)務范圍，主要包括總結(jié)交流國內(nèi)外老年住房的先進開發(fā)經(jīng)驗，不斷探索適合我國國情的老年住房開發(fā)及運營模式，積極開展推動我國老年住房發(fā)展的政策法規(guī)研究；借鑒市場經(jīng)濟發(fā)達國家已實行的以房養(yǎng)老（住宅反向抵押貸款）、異地連鎖養(yǎng)老、購置有限產(chǎn)權(quán)等多種做法，探索住房資產(chǎn)、金融資產(chǎn)等在個人一生期間的合理配置與價值轉(zhuǎn)換，提升老年人的生活質(zhì)量，同時推進房地產(chǎn)的合理流動；為政府和行業(yè)管理部門制定相關(guān)行業(yè)標準，提供優(yōu)秀設計圖集及技術(shù)支持，完善養(yǎng)老服務設施，抓好項目的示范和推廣；會同與老年住房有關(guān)的金融、保險、醫(yī)療等單位和有關(guān)社會團體，爭取政府在融資、稅費、土地、醫(yī)療等方面的政策支持，逐步完善老年住房的制度建設，促進老年住房建設等社會養(yǎng)老服務事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等等。

提到政策法規(guī)的制定，朱中一表示，比如拿地政策，是否可以區(qū)別不同的養(yǎng)老項目，采取劃撥或協(xié)議出讓的方式，不一定采取招拍掛的形式。又比如我們國家在研究推廣REITs，那是否能把養(yǎng)老地產(chǎn)作為REITs推廣的一個試點。此外，保險基金具有長期回報的性質(zhì)，那能否在市場運作的層面上允許保險機構(gòu)介入，減輕開發(fā)商融資上的壓力。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”不會與目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策相沖突

那么開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域應扮演怎樣的角色？朱中一表示，開發(fā)商一是要按照老年住宅的一些標準去建設養(yǎng)老項目，二是要在既有建筑改造中發(fā)揮重要的作用。在一些政府主導、社會參與的項目中，有實力的開發(fā)商應該去做一些探索，比如萬科、海爾專門成立了相關(guān)的部門去關(guān)注這一領(lǐng)域的開發(fā)，但有些開發(fā)商可能還不會關(guān)注這一領(lǐng)域，也不要求所有開發(fā)商都進入養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，如果一擁而上的話就會盲目開發(fā)，供大于求。

朱中一表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢主要在于市場需求大，國家對養(yǎng)老事業(yè)非常重視，有可能爭取到政府政策扶持。金融、保險業(yè)有望進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，比如說REITs就有可能在養(yǎng)老地產(chǎn)上有所突破。又比如在土地政策上，如果在立項時規(guī)劃了一些養(yǎng)老項目，是不是可以得到一些優(yōu)惠，各方都在探討。朱中一表示，加快發(fā)展社會養(yǎng)老服務，培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)是國家支持的。在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，只要積極穩(wěn)妥地推進，就不僅不會與目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策相沖突，而且還有利于與建立長期制度相結(jié)合。要借鑒發(fā)達國家的反向抵押貸款以房養(yǎng)老的經(jīng)驗，就能夠盤活老人的資產(chǎn)，這于國于民都是有利的。